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  商業地產 - 城市綜合體 - 如何做好城市綜合體的設計工作?

如何做好城市綜合體的設計工作?  

城市綜合體   xhzq  

    不管是房企發展到一定階段的主動出擊,還是自身戰略調整的現實需要,亦或是受用地限制的被迫選擇,城市綜合體確實迎來了“蜜月期”。

 

 

    在這個龐大的綜合體市場中,設計,作為其中的重要一環,究竟承擔著哪些角色?目前的城市綜合體設計存在哪些誤區?一個優秀的城市綜合體設計師應該具備怎樣的素質?

 

一、城市綜合體的發展方向。

 

    在過去十年左右的時間里,城市綜合體發展膨脹的速度非?,導致大部分人,包括政府、開發商、設計公司都沒有充分的時間來仔細地去想,到底應該怎么去做。隨著城市綜合體的發展,未來的趨勢就是政府、開發商和設計公司,可能會有更多的機會去想怎么樣把事情做對,簡單地說,就是一個不斷趨于理性化、依據市場需求來做的過程。

 


    中國城市綜合體發展的瓶頸,以及未來發展的方向都集中在三個問題上:專業性、資源整合和體驗性。城市綜合體最表象的價值體現在地段的城市價值,和業態的綜合性上,中國目前的綜合體普遍都是依靠土地價值的優勢和大型綜合物業的強勢競爭力,來兌現地產開發價值,也就是仍處于綜合體開發的低級階段。

 
    專業性對于業態復雜的大型地產開發至關重要。但在粗放發展的初級市場,人才稀缺、觀念局限、執行力折扣,都使得多數產品高度同質化,最需要突破的瓶頸就是:研究層面更加深入,構思層面更加開放,執行層面更專注整體性,而這一切的基礎都賴于人才和工作模式的專業性。


 
    資源整合是第二個瓶頸。雖然每個開放企業似乎都明白這一原則,但在操作與服務團隊的整合、專業資源的對接、對當代文化消費的理解等方面仍難免失控。

 

    體驗性雖然在理論上成為綜合體開發的共識,但多數綜合體項目仍停留在建筑界面的花哨表現上。體驗性被普遍曲解為建筑設計的趣味性、游樂設施的主題性和餐飲娛樂服務的現場性。對于業態功能層面的深入挖掘和本土文化的落地缺少關注與研究。

 

二、設計在城市綜合體當中承擔怎樣的角色。

    城市綜合體的開發是一個很復雜的過程,設計只是其中的一小部分,可能因此有些人認為設計不重要。事實上,設計團隊在綜合體開發的過程中,做的不僅僅是設計的工作,設計團隊還要花時間幫助甲方和政府研究城市、市場的情況,研究將來城市綜合體開發量化比的關系,幫助甲方做開發決策,而這些事情在圖紙上是看不到的。

  


    設計對于綜合體的建設屬于執行層面,關鍵是對于項目定位與戰略的理解,如果理解到位,在功能規劃以及空間構思層面,才有可能做出創意性的貢獻。

 

    目前國內綜合體的設計瓶頸主要在于:首先,缺少對于市場與戰略的理解,只完成低端設計技術服務;其次,設計師視 野有限,作品相似互抄;第三,夸張的形象只為博眼球,反而把綜合體應有的文化吸引力外在化、低俗化。

 


三、作為城市綜合體的設計師,需要具備怎樣的素質?

 


 
    一是要與時俱進。市場在變,需求在變,人的消費行為、消費心理也在變,作為一個城市綜合體的設計師,時時刻刻都要學習這些新的東西。

 
    二是要學會對癥下藥。在中國目前的狀況下,為了保證城市綜合體的運轉,設計師除了要保證設計的東西是符合規范的、是安全的之外,還要更加了解社會的構架,了解政府的政策和要求,了解房地產行業開發的機制,也要了解不同開發商對城市綜合體的開發需求,這樣才能對癥下藥。


 
    三是懂得整合資源。作為一個建筑師,要對各方面做到精通,強度要求很大,這就需要設計師懂得整合利用外部的資源。

 
    四是具備對市場的理解力,特別是對于專業策劃顧問團隊所提出的戰略定位有足夠的理解與補充能力。而這一能力需要建立在長期對行業的觀察與研究基礎上,并且需要與投資方、顧問方、決策方、使用方有強大的溝通能力。


 
    五是要有足夠寬廣的跨界視野。由于當代的消費趨勢已經不局限于簡單的目的性購物和餐飲消費,商業建筑的構成也不僅是傳統的建筑手段,大量的非建筑文化元素與新穎的媒介手段的引進,要求設計師有很廣闊的思維和強大的綜合與控制能力。至于傳統的建筑規劃設計能力,已經是最低的入門要求。

 

四、國內城市綜合體在設計過程中存在的誤區。

 

 


    一是把城市綜合體當作建筑來做。雖然最后蓋出來是一棟建筑,但這棟建筑會作為一個機器來用。


 
    二是把綜合體僅當作一個產品來做,就是說市場有人需要你就去做,做出來賣掉就完了。


 
    三是很多設計公司覺得這是一個很簡單的事,畢竟單項都做過,但不要以為這樣就能做城市綜合體,事實上,將城市綜合體實現出來只是所有工作的五分之一,大量的工作是前面的五分之四。


 
    四是針對性的不足,這體現在幾乎每個消費層面。對于高端消費人群,商務活動有高端私人會所,健身活動有高爾夫、馬術、潛水等俱樂部,但是商業體驗消費缺少有針對性的主題服務。對于普通家庭消費,周末全家人能夠流連一整天的現代服務設施幾乎沒有,所有人都不得不加入遠足農家樂的堵車洪流。


 
    對于年輕時尚消費,更是體驗與消費分離,以北京為例,年輕時尚人士的聚集熱點無非是:798、南鑼鼓巷、三里屯太古里、世貿天階、僑福芳草地,其中798不是購物消費,南鑼鼓巷、三里屯和世貿天階都是室外,僑福芳草地規模偏小,至于大悅城又是偏低端,缺乏體驗性。嚴格說,北京面對蓬勃興起的90后消費,真沒有一個像樣的針對性綜合體。

 
    五是缺少對文化的深層理解,特別是對于本土文化的結合。對于北京這樣一個古都,一方面有豐富的傳統文化、本土文化資源。另一方面,有巨大的市場輻射能力,每年外地與境外的旅游者和商務旅行人士,構成了其它城市難以企及的消費動力。


 
    但是,北京的歷史文化遺跡拆毀殆盡,新興的地標如世紀壇、鳥巢、水立方、大褲衩、大劇院與傳統和本土沒有任何關系。在商業綜合體領域,能夠體現傳統風情的也只有后海和南鑼鼓巷。798、七棵樹、草場地文化區雖然有本土工業化元素,也難以算作商業綜合體。藍色港灣、賽特奧萊所體現的恰是歐美風情。大型綜合體如東方新天地、新光天地、國貿等實在看不出與傳統或本土有任何聯系。

 
    每年大都會里興建無數新的綜合體,拆除無數的傳統風貌街區,為什么不能用新舊結合的方式,將本土文化和傳統文化納入新的城市綜合體。外地人來北京的綜合體消費,難道不是更希望體會北京的文化,境外旅游者來北京,更希望體驗傳統文化,而北京沒有一個新建的結合老城老建筑的北京Mall,沈陽拆除的全國知名的五里河體育場,為什么不能改造成五里河商業中心。

 

五、如何看待開發商與建筑設計公司的關系?


    原本,開發商與設計公司是服務被服務的關系。作為這樣的關系,業主應該很明確地告訴設計公司他要一個什么東西,我來提供他需要的東西就好。但中國目前的情況不是這樣的,目前中國的業主找設計公司來并不是很清楚他需要什么樣的服務,我要通過溝通來搞清這個問題,在這個過程之,實際上就是幫助開發商決策的過程。

 

    因此,中國的設計公司和開發商的關系同時也是一個開發商被引導的過程,在某種程度上,設計師要做到能引導開發商在開發過程中做正確的決策。

 


六、國外城市綜合體的設計趨勢。

 

 

    美國城市化基本到頭了,短時期內大量的城市綜合體的需求是不存在的,大部分是轉型,更新換代。全新的城市綜合體是很少的,甚至有些東西是慢慢的在消亡,比如百貨公司關掉的店越來越多。

 
    在早期城市化的階段,有一段是郊區開發的階段,汽車的發展,城市交通網很發達,很多商業都移到郊區,有幾十年的過程,這個過程是對能源的破壞,對環境的破壞,現在慢慢的又回到了大城市,從郊區又搬到城市中心,人回到城市中心,生活消費也回到城市中心,是城市中心復蘇的一個趨勢,不是很快的速度,但是一點一點在進行。


 


 


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